주택 임대차 계약 후 일정 금액 이상의 계약은 반드시 신고해야 하고, 이 신고가 임차인의 보증금을 지키는 데 중요한 확정일자를 자동으로 부여한다는 점, 이제 잘 아실 겁니다.
그런데 내가 계약한 집이 '민간임대주택법'이나 '공공주택 특별법'에 따라 이미 '임대주택'으로 등록되어 있고, 임대사업자가 관련 법에 따라 신고 의무를 이행하고 있다면 어떨까요?
'임대차 계약 신고'를 또 해야 하는 건지 헷갈릴 수 있습니다. 정부가 관리하는 임대주택에 대한 신고, 복잡하게 두 번 할 필요가 없습니다!
민간/공공 임대주택으로 등록된 건물의 임대차 계약 신고 의무 안내. 임대사업자가 해당 특별법에 따라 이미 신고를 이행한 경우, 부동산 거래신고법에 따른 별도의 임대차 신고가 면제됨을 명확히 알아보겠습니다.
핵심 요약
공공주택 특별법 또는 민간임대주택 특별법에 따라 등록된 임대주택의 경우, 해당 법에 따른 임대사업자가 각 법률에 따른 임대차 계약 신고 등의 의무를 이미 이행했다면 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 별도의 주택 임대차 계약 신고는 하지 않아도 됩니다. 이는 임대차 계약 정보가 이미 다른 법률에 의해 정부에 신고되었으므로, 동일한 정보를 중복해서 신고하는 행정 부담을 면제해 주기 위한 규정입니다.
등록 임대주택의 임대차 신고: 중복 신고는 이제 그만!
우리나라에는 일반적인 개인 간의 임대차 계약 외에도, 정부나 지자체, 혹은 등록된 임대사업자가 운영하는 공공 임대주택이나 민간 임대주택이 상당수 존재합니다. 이러한 임대주택은 「공공주택 특별법」 또는 「민간임대주택 특별법」 등 관련 법률에 따라 관리되며, 임대사업자에게는 임대료 증액 제한, 임대의무기간 준수 등 다양한 의무가 부과됩니다. 그중 하나가 바로 임대차 계약 내용을 해당 법에 따라 정부에 신고하는 의무입니다.
그런데 일반적인 주택 임대차 계약에 대해 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(이하 거래신고법)에 따른 신고 의무가 시행되면서, 등록된 임대주택의 계약에 대해서도 거래신고법에 따른 별도의 신고를 또 해야 하는 것인지 많은 분들이 헷갈려 하십니다.
임대사업자는 이미 관련 특별법에 따라 임대차 계약을 신고하고 있는데, 임대인과 임차인이 또다시 거래신고법에 따라 신고해야 한다면 분명 중복되는 행정 절차일 것입니다. 이러한 혼란과 비효율을 방지하기 위해 법률에서는 명확한 기준을 정하고 있습니다.
임대사업자의 특별법상 신고 시, 거래신고법상 신고 면제
결론부터 말씀드리면, 「공공주택 특별법」 또는 「민간임대주택 특별법」에 따라 등록된 임대주택의 임대사업자가 해당 법에 따른 임대차 계약 신고 의무를 이행했다면, 거래신고법에 따른 별도의 주택 임대차 계약 신고는 하지 않아도 됩니다.
이것이 가능한 이유는 다음과 같습니다.
- 다른 법률에 따른 신고 의무: 「공공주택 특별법」 또는 「민간임대주택 특별법」에 따라 등록된 임대사업자는 각 법률에 명시된 절차에 따라 임대차 계약 내용을 정부(지자체 등)에 신고해야 하는 의무가 있습니다. 이러한 신고를 통해 임대차 계약 정보가 이미 정부 시스템에 등록 관리되는 것입니다.
- 중복 신고 방지: 주택 임대차 계약 신고 제도의 목적은 임대차 계약 정보의 투명성 확보입니다. 임대사업자가 이미 특별법에 따라 임대차 계약 정보를 정부에 신고했다면, 동일한 정보를 거래신고법에 따라 또 신고하게 하는 것은 불필요한 중복입니다. 따라서 법률에서는 이러한 중복을 방지하기 위해 임대사업자가 특별법상 신고를 이행한 경우 거래신고법상 신고 의무를 면제해 주는 규정을 두고 있습니다.
다시 말해, 임대사업자가 특별법에 따라 임대차 계약 신고를 했다면, 거래신고법상 주택 임대차 계약 신고를 하지 않아도 과태료 부과 대상이 되지 않으며, 적법하게 신고 의무를 이행한 것으로 간주됩니다.
이 규정의 핵심은 '임대사업자가 해당 특별법에 따른 신고 의무를 이행했는지 여부'입니다. 따라서 임차인 입장에서는 계약하는 주택이 등록된 임대주택이고 임대인이 임대사업자인 경우, 임대인이 특별법에 따른 임대차 계약 신고 의무를 제대로 이행했는지 확인하는 것이 중요합니다.
임대인이 특별법에 따라 적법하게 신고했다면, 임차인은 거래신고법에 따른 별도의 신고를 하지 않아도 되며, 임대사업자의 신고를 통해 임대차 계약이 공적으로 기록 관리되어 보증금 보호 등의 측면에서 필요한 효력을 얻게 됩니다.
임대차 계약 신고는 원칙적으로 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 공동으로 해야 하며, 계약서 첨부 시 단독 신고도 가능합니다. 신고는 관할 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템, 부동산전자계약시스템을 통한 온라인 신고 두 가지 방법이 있습니다.
하지만 임대주택법에 따른 임대사업자의 신고 면제 대상에 해당한다면 이러한 신고 절차를 거치지 않아도 됩니다. 비록 2025년 5월까지는 거래신고법상 과태료 계도 기간이지만, 임대사업자의 특별법상 신고는 계속 유효하며 임대인과 임차인 모두 계약 사실이 공적으로 기록 관리되는 것을 확인하는 것이 중요합니다.
마무리
주택 임대차 계약 신고는 투명한 임대차 시장 조성과 임차인 보증금 보호를 위해 중요하지만, 모든 계약에 대해 동일한 방식으로 신고해야 하는 것은 아닙니다. 만약 계약하는 주택이 「공공주택 특별법」 또는 「민간임대주택 특별법」에 따라 등록된 임대주택이고, 임대사업자가 관련 법에 따른 임대차 계약 신고 의무를 이미 이행했다면,
부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 별도의 주택 임대차 계약 신고는 면제됩니다. 이는 행정 효율성을 높이고 중복 신고의 부담을 줄이기 위한 합리적인 규정입니다. 임대주택 등록 여부 및 임대사업자의 특별법상 신고 이행 여부를 확인하여 불필요한 신고를 피하고,
계약 사실이 적법하게 공적으로 기록 관리되고 있음을 확인하시기를 바랍니다. 이 정보가 등록 임대주택 임대차 계약 관련 신고 의무에 대한 혼란을 해소하는 데 도움이 되기를 바랍니다.
