주택 임대차 계약을 체결하고 보증금을 안전하게 지키기 위해 '확정일자'를 받는 것은 임차인에게 가장 중요한 절차입니다. 다행히 이제는 임대차 계약 신고 제도 덕분에 계약서만 제출하면 확정일자가 자동으로 부여되어 편리해졌죠.
그런데 만약 특별한 사정으로 확정일자를 받고 싶지 않다면 어떻게 해야 할까요? 임대차 계약서를 제출하는 것이 곧 확정일자 부여로 이어진다는 원칙과, 예외적으로 확정일자를 받지 않는 방법이 법에 명시되어 있습니다. 일반적인 경우는 아니지만, 제도를 정확히 이해하는 차원에서 이 숨은 원칙을 알아보는 것은 중요합니다!
주택 임대차 계약 신고 시 계약서 제출과 확정일자 부여의 관계 안내. 계약서 제출 시 무조건 확정일자가 부여되는 원칙, 예외적으로 '확정일자 미부여'를 요청하는 방법(임대차신고서 제출), 이때 필요한 서명/날인 요건 및 근거 법조항을 알아보겠습니다.
핵심 요약
주택 임대차 계약 신고 제도의 핵심 원칙 중 하나는 임대차 계약서 원본 또는 사본을 제출하면 임차인의 요청과 상관없이 무조건 확정일자가 부여된다는 것입니다. 이는 임차인의 보증금 보호를 강화하기 위한 것입니다. 다만, 민원인이 명시적으로 확정일자 미부여를 요청하는 예외적인 경우에는 계약서 대신 임대인과 임차인 양 당사자의 서명 또는 날인이 된 [임대차신고서]만 제출해야 합니다. 이는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거한 조항입니다.
임대차 계약서 제출과 확정일자 부여의 불가분 관계 및 예외
주택 임대차 계약을 체결한 임차인이 보증금을 안전하게 보호받기 위한 가장 강력한 대항력 및 우선변제권 확보 수단은 바로 '확정일자'를 받는 것입니다. 확정일자는 주택의 인도(이사)와 주민등록(전입신고)을 마친 임차인이 계약서에 확정일자를 받으면, 해당 일자 이후에 제3자에게 대항력을 갖게 되어 임대 주택이 경매 등으로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있게 해줍니다.
주택 임대차 계약 신고 제도가 시행되면서, 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원 초과 계약을 특정 지역에서 체결한 경우 의무적으로 신고해야 하며, 이 신고 시 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 이는 임차인이 별도로 확정일자를 받기 위해 주민센터 등을 방문해야 하는 번거로움을 없애고, 계약 신고만으로도 보증금 보호를 위한 핵심 절차가 자동으로 완료되도록 하여 임차인의 권익을 더욱 강화하기 위한 것입니다.
이 제도의 중요한 원칙은 바로 '계약서 제출 시 확정일자 무조건 부여'입니다. 이는 법률에 명시된 내용으로, 임대차 계약 사실의 투명성을 확보하고 임차인 보호를 최우선으로 하려는 제도의 강력한 의지를 보여줍니다.
계약서 제출하면 확정일자 부여, 미부여 요청 시 대체 서류는?
주택 임대차계약 신고 시 임대차 계약서 원본 또는 사본을 제출하게 되면, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의5 제3항에 따라 임차인의 별도 요청이 없더라도 무조건 확정일자가 부여됩니다.
즉, 계약서를 제출하고 신고하는 행위 자체에 확정일자를 부여하는 효력이 포함되어 있는 것입니다. 이는 임차인이 확정일자 부여를 잊거나 방법을 몰라 보증금 보호를 받지 못하는 상황을 방지하기 위한 강력한 정책적 장치입니다.
대부분의 임차인들은 보증금 보호를 위해 확정일자 부여를 원하기 때문에 이 원칙은 임차인에게 유리하게 작용합니다. 하지만 매우 예외적인 경우에, 민원인(임대인 또는 임차인)이 임대차계약 신고를 하면서도 명시적으로 '확정일자 미부여'를 요청하는 경우가 발생할 수 있습니다.
예를 들어, 양 당사자 간의 특수한 합의가 있거나, 확정일자 부여로 인해 발생할 수 있는 특정 상황을 피하고자 하는 경우 등이 있을 수 있습니다 (이는 흔치 않은 경우이며, 일반적으로는 보증금 보호를 위해 확정일자 부여를 적극적으로 활용해야 합니다).
만약 민원인이 이렇게 예외적으로 확정일자 미부여를 요청한다면,임대차 계약서 원본 또는 사본 대신에 [임대차신고서]라는 별도의 양식을 작성하여 제출해야 합니다. 그리고 이때 제출하는 [임대차신고서]에는 계약 당사자인 임대인과 임차인 모두의 서명 또는 날인이 반드시 포함되어 있어야 합니다.
즉, 계약 당사자 쌍방이 확정일자 미부여에 명확하게 동의했음을 증명하는 서류를 제출하도록 하는 것입니다.
이러한 절차는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의5 제3항에 명시된 내용입니다. 해당 조항은 "임대차계약 신고를 하려는 자는 신고필증을 발급받은 때 해당 임대차계약증서에 확정일자를 받은 것으로 본다.
다만, 당사자가 해당 계약서에 대하여 확정일자를 원하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다"고 규정하고 있으며, 여기서 '확정일자를 원하지 아니하는 경우'에 대한 후속 처리 절차가 바로 임대차 계약서 대신 신고서 제출 및 당사자 서명/날인 요건이라고 해석됩니다.
따라서 임대차 계약 신고 시 임대차 계약서를 제출하는 것이 확정일자 자동 부여의 핵심이며, 만약 특별한 이유로 확정일자 미부여를 요청하려면 계약서 대신 양 당사자의 서명/날인이 된 임대차신고서를 제출해야 한다는 점을 기억해야 합니다. 이는 확정일자 부여가 임차인 보호를 위한 기본적인 원칙이며, 이를 적용하지 않는 경우는 매우 예외적인 절차를 거쳐야 함을 보여줍니다.
임대차 계약 신고는 관할 주민센터 방문 또는 온라인 시스템(부동산거래관리시스템, 부동산전자계약시스템 등)을 통해 가능합니다. 온라인 신고 시에는 공동 인증서 등이 필요하며, 계약서 파일(스캔본 등)을 첨부하여 제출하면 확정일자 자동 부여 혜택을 받을 수 있습니다.
비록 2025년 5월까지는 과태료 계도 기간이지만, 확정일자는 보증금 보호를 위해 중요하므로 계약 후 30일 이내에 신고하는 것이 좋습니다. 특히 온라인 시스템을 활용하면 편리하게 신고를 완료할 수 있습니다.
마무리
주택 임대차 계약 신고 제도에서 임대차 계약서 원본 또는 사본을 제출하는 것은 곧 '확정일자 부여'와 직결되는 핵심 절차입니다. 법률에 따라 계약서 제출 시 무조건 확정일자가 부여되므로, 임차인은 별도의 절차 없이 보증금 보호를 위한 중요한 단계를 완료하게 됩니다.
다만, 아주 예외적으로 확정일자 미부여를 요청할 경우에는 계약서 대신 임대인과 임차인 양 당사자의 서명 또는 날인이 된 임대차신고서를 제출해야 한다는 점을 기억해 주세요. 이는 제도의 기본 원칙이 임차인 보호와 확정일자 부여에 있음을 명확히 보여주는 부분입니다.
대부분의 경우 임차인은 확정일자 부여를 원하므로, 계약 후 30일 이내에 계약서를 첨부하여 임대차 계약 신고(온라인 또는 방문)를 완료함으로써 소중한 보증금을 든든하게 지키시기를 바랍니다!
